万科股份于3月31日发布2024年度报告，年报核心财务数据呈现显著波动：2024年公司实现营业收入 3431.8 亿元，商业收入同比下降 26.3%；归属于上市公司股东的至亿租率净亏损 494.8 亿元，同比下降 506.8%，元印创1991年上市以来首次年度亏损；基本每股亏损 4.17 元，力管理项同比下降 504.2%；全面摊薄的目出净资产收益率为-24.4%，较 2023 年下降 29.3 个百分点。年报

对于业绩承压，商业收入财报披露四大核心驱动因素：

-主营业务收缩：房地产开发业务结算规模及毛利率双降；

-风险计提强化：基于审慎原则新增大额信用减值及存货跌价准备，至亿租率夯实财务稳健性；

-投资损益波动：部分非主业财务投资受市场波动影响出现阶段性亏损；

-资产处置优化：为加速现金流回笼，元印部分资产交易及股权处置价格低于账面净值。力管理项

此外，目出财报特别提示流动性风险：2025年将迎来公开市场债务集中兑付期，年报叠加当前行业融资环境，商业收入资金压力进一步凸显。至亿租率值得关注的是，深圳国资国企及深铁集团自2023年底起，持续通过市场化、法治化方式给予公司战略支持，为风险化解注入关键性稳定力量。

//商业运营收入微降2.5%至88.9亿元

从财报数据来看，万科商业运营板块持续保持高质量发展态势。2024年实现营业收入88.9亿元，同比微降2.5%，但资产运营效率显著提升：印力管理项目整体出租率达95.1%，较上年提升0.3个百分点。年内新开业8个商业项目，以精准定位和创新场景赋能区域消费升级，代表性项目如：

-上海徐汇万科广场开业率 88%，区域首店率 40%，通过联动 城市绿轴与室内商业空间，构建了游逛、消费和体验的复合商业场景；

-深圳坂田万科广场开业率 96%，其中深圳首店 10 家，龙岗区首店 34 家，项目以“都市自然社交中心”为定位， 通过创新的产品设计，打造绿色立体的社交体验空间；

-上海三林印象汇开业率 86%，区域首 店率超 50%，作为上海首个印象汇产品，通过深入融合在地文化、打造老字号品牌市集与印 象食集、丰富多品类业态组合，为当地居民带来精致感与烟火气共存的全新生活体验场景。

截止到期末，万科合计开业 181 个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1081万平方米；规划中和在建商业建筑面积为196万平方米。管理运营的商业项目中，长三角及珠三角城市规模占比超过 58%，四个一线城市的占比为 29%，一二线城市的占比超过 94%。

深化品牌资源与会员深耕，提升商业运营业务的韧性。年内万科已与超过 12000 家品牌建立良好合作，数字化会员数量突破4119 万，月活会员数量同比增长 17.2%。

//大宗交易签约金额259亿元

万科积极落实瘦身健体要求，2024年通过市场化手段高效盘活存量资产，全年累计完成54个多元业态项目的大宗资产交易，交易总规模达259亿元人民币，覆盖办公、商业综合体、酒店及公寓等核心板块。在商业地产领域，重点推进城市标杆项目战略退出：

-2024 年 9月与新加坡主权投资基金GIC完成上海松江印象城产权交割，实现优质资产价值兑现。

-创新采用资产证券化模式，联合中信资本设立”中信万科消费基础设施投资基金”，将深圳龙岗万科广场、北京旧宫万科广场等核心商业项目纳入基金资产包，完成轻资产化运作。

同期，资本创新成效显著：2024年4月30日上市的中金印力消费REIT，底层资产杭州西溪印象城运营表现亮眼，报告期末出租率达97.85%，租金收缴率99.96%，年度客流与销售额均创历史新高。基金层面完成两次分红，按报告期末市值测算，年化现金流分派率达5.24%，实现招募说明书预测水平的 103.2%，彰显资本运营效能。